事例

  • 01

    the C

    築53年の小規模雑居ビルを用途変更し、
    シェア型複合施設に旧耐震 / 用途変更 / サブリース / オフィスビル

    Before
    After
    背景、課題

    現行の法基準で建て替えると床面積の大幅な縮小になるため、オーナー様としては、既存建物を活かした事業計画を組みたいと考えていらっしゃいました。ただし、階高が低く、耐震補強で設置した鉄骨ブレースが室内にあることから、オフィス用途としては商品性が低いと考えました。また、単身世帯の増加、働き方の多様化やライフスタイルの変化といった社会背景があり、なおかつ千代田区・中央区などの都心エリアでは築年数の古いオフィスの空室が増加傾向にありました。

    リビタの提案、解決方法

    オフィスとしての需要が減少したエリアで、新たに“住まい”という需要を創出する試みとして、また地方へのアクセスが良い東京駅徒歩圏に位置することから、二拠点居住などの多様な居住形態に対する受け皿として、オフィスビルを「働く場所」から「暮らす場所」へ転換させ、シェア型賃貸住宅・シェアオフィス・シェアスペースの3つの用途からなるシェア型複合施設にコンバージョンする提案を行いました。
    地下一階は多様な利用目的に応えるキッチン付き多目的交流スペース、2階は固定ブース、固定デスク、フリーデスクと、ワークスタイルにあわせて自分好みのスタイルを選択できるシェアオフィス、3~8階は計54室のシェア型賃貸住宅を計画。また、9階のキッチン及びラウンジはアパートメント入居者だけでなく、オフィス入居者も時間を限定して利用できる仕組みとしました。
    事務所用途から寄宿舎用途へのコンバージョンのため、法的に必要となる要件(避難・採光等)は、室内にインナーバルコニーを設置することで解決しました。

    アフター

    キッチン付き多目的交流スペースは、周辺企業がオフサイトミーティングや懇親の場として活用したり、行政と連携したまちづくりイベントが開催されるなど、地域とつながる機能を果たしています。シェアオフィスでは、東京駅に近い立地であることから、フリーランスや企業の他に、地方自治体が東京でのPR拠点として入居し、様々な取り組みが行われています。
    建物全体で、「都心で暮らす」「地域につながる」「地方とつなぐ」機能をはたしています。

    物件概要
    物件名
    theC
    物件所在地
    東京都千代田区内神田1-15-10
    アクセス
    JR「神田」駅徒歩7分、都営新宿線「小川町」駅徒歩4分
    構造
    鉄骨鉄筋コンクリート造地上9階地下2階
    敷地面積
    350.74㎡
    延床面積
    3,411.48㎡
    総戸数
    シェア型賃貸住宅54室、シェアオフィス 固定ブース10・固定デスク10席・フリーデスク20席
    従前用途
    事務所
    築年月
    1962年1月
    リノベーション年月
    2014年12月
  • 02

    BUKATSUDO

    公民連携で空きテナントを”街の
    シェアスペース”へ空きテナント / サブリース / リビタが投資 / リビタが運営

    Before
    After
    背景、課題

    横浜市が推進する「文化芸術創造都市・横浜」に寄与する拠点のひとつとして、オーナー様が所有する当物件区画(国指定需要文化財であるドッグヤードガーデンの商業ゾーン)を、横浜市芸術文化振興財団を通してリビタが借り受けた公民連携プロジェクト。
    9.3万人の就業者、計画人口1万人を誇るみなとみらいの中心にある重要文化財でありながら、アプローチ導線・視認性が悪く通常の事務所利用や商業利用には向かない区画。しかし、造船ドックであったことによる秘密基地のような佇まいを残しており、サードプレイスとして集いたくなる場のポテンシャルを感じる場所でもありました。

    リビタの提案、解決方法

    これまで多数のシェア型賃貸住宅を企画運営してきた経験から、シェアの概念を住まいに限定せず、共用スペースを街へも拡げ、より多くの人に豊かな暮らしを提供していきたいという想いを具現化しました。
    「大人の部活が生まれる街のシェアスペース」をコンセプトに、みなとみらいのオフィスワーカーや、居住者等の市民が肩書きをはずして集い、日常を豊かにする趣味の活動や、街を豊かに変える活動(=部活)が生まれ、動き出す場となることを目指し施設を計画。趣味や街づくりなどのコミュニティ活動の拠点として利用するレンタルルーム「BUSHITSU」、様々な活動に対応できる6種類の「RENTAL SPACE」、セカンドオフィスや打ち合わせなど様々なシーンで利用できる約60席の「WORK LOUNGE」、誰でも気軽に立ち寄ることができ、様々なロースターによるこだわりのコーヒーが楽しめる「COFFEE STAND」を配置しました。また、各分野のプロフェッショナルを講師に迎えた「講座」も多数開催し、多様な人が繋がるきっかけを提供しています。

    アフター

    利用者は、ビジネス・プライベートともにオープン以降増加傾向にあり、みなとみらいエリアでは、施設の存在が浸透してきています。また、多様な講師が行う講座を目がけて、都内や様々な地域からの参加者も多くいらっしゃいます。BUKATSUDOを拠点として活動する「部活」も増え、活動の場をBUKATSUDO内だけでなく外にも拡げ、まちへの貢献も果たしています。毎年開催されている「BUKATSUDO文化祭」には年々増加しながら500名近くの方が参加、メディアでも多く取り上げられ、最近では、地方行政からのコンタクトも増えるなど活動範囲は全国に拡がっています。

    物件概要
    物件名
    BUKATSUDO
    物件所在地
    神奈川県横浜市西区みなとみらい2-2-1
    アクセス
    みなとみらい線「みなとみらい」駅徒歩3分、JR・横浜市営地下鉄「桜木町」駅徒歩5分
    区画面積
    817.5㎡
    区画数
    BUSHITSU13区画、RENTAL SPACE6種類、WORK LOUNGE65席
    従前用途
    店舗
    リノベーション後用途
    事務所
    リノベーション年月
    2014年6月
  • 03

    押上小ビル

    賃料で住宅ローンを軽減。
    小規模ビルを自宅兼賃貸マンションへコンサルティング / 融資アレンジ

    Before
    After
    背景、課題

    今は会社員として収入を得ているものの、将来の収入不安を無くしたい。そう考えた結果、ワンルームマンションなどの投資用物件を買うのではなく、自宅の住み替えと合わせて自宅で収入を得る仕組みとして賃貸併用住宅をリノベーションで実現。都営浅草線「本所吾妻橋」駅徒歩2分と好立地。新築すると多額の建築コストが必要ですが、既存のビルをリノベーションすることで初期投資を抑えつつ、土地建物も住宅ローンで購入することで低金利に抑え、収支を改善することに成功しました。

    リビタの提案、解決方法

    ①賃貸併用住宅として延床面積の50%以上を自宅利用することで、住宅ローンで低金利に資金調達。
    ②周辺にはスカイツリー竣工前後で新築マンションが林立したため、競合との差別化のためDIY可能かつリノベーションならではの既存パーツなどを再利用し趣のある風合いや遊び心のある仕掛けを付加価値に。
    ③賃貸住戸の募集を、リノベーション物件を好む方が集まる仲介会社を斡旋し、その後地元の仲介会社でも容易に価値を説明できるようデザインされたリーフレットをリビタ監修で作成。
    ④付加価値のある賃貸マンションとして、賃料設定を提案。

    アフター

    竣工後、賃貸部分は1か月ほどで全て募集完了し、賃料は従前と比べ約25%UPに成功。またオーナー様住戸も自由設計でリノベーションすることができ、非常に満足度高くお住まいです。賃貸部分のスペースが比較的大きいため賃料収入が多く、収支としては良好な状態が続いています。賃借人の方々は、差別化ポイントに共感をしてくれた結果、入居を決めてくださっています。

    備考・特記事項

    リノサポ/個人オーナー向けコンサルティング
    賃貸併用住宅はオーナーが賃借人と同じ屋根の下に暮らす仕組み。オーナーも賃借人と日々関わることで良い関係性を築けるため、双方にとって経済的に、暮らし方としてメリットがあります。

    物件概要
    物件名
    flower
    物件所在地
    東京都墨田区
    アクセス
    都営浅草線「本所吾妻橋」駅徒歩2分
    構造
    鉄骨造3階建て
    延床面積
    257.91㎡
    総戸数
    5戸
    従前用途
    賃貸マンション
    リノベーション後用途
    自宅+賃貸マンション
    築年月
    1984年
    リノベーション年月
    2013年
  • 04

    HaKoBA 函館

    築85年の旧銀行(前・廃業したホテル)と
    隣接する美術館を
    合体してホテルに再生旧耐震 / 用途変更 / リビタが運営 / サブリース / リビタが投資

    Before
    After
    背景、課題

    函館でも屈指の観光スポットであるベイエリア、そんなポテンシャルの高い立地に佇む、地元企業のオーナー様が所有する2つの特徴的な建物。元銀行の建物は、一時期人気を集めたホテルに生まれ変わったものの撤退。赤レンガ造り建物は美術館として使われていたが、移転により閉館。隣接する二棟が空き物件となっている状態が続いていました。旧銀行棟は80年を超える経年から耐震性など建物そのものが不安、元美術館棟はスキップフロアという特殊な構造であるため、なかなか外部の借り手がつかないという状況にありました。

    リビタの提案、解決方法

    リビタが現状のまま借り上げ、二棟をつなげた上で一体の規模感を確保する建物としたことで、特殊な建物や構造であった状態を価値に転換し、新たなホテルへと再生しました。
    耐震補強、用途変更、増築、結合工事、大規模な内装工事など、これまでのリビタのノウハウを総投入したリノベーションにより、リビタ直営の「THE SHARE HOTELS」として運用が開始されました。

    アフター

    オーナー様は、建物の賃貸収入を得る一方で、一棟まるごと賃貸しているため、建物管理の手間もかからないようになりました。また、ホテルとなり周辺エリアに新たな人の流れが生まれることにより、近隣でオーナー様が展開する物販店や飲食店などへの顧客の回遊性が生まれ、この建物単体に留まらない経済効果も実現しております。元銀行棟は、函館市の景観形成指定建築物に該当しているため、保全も含め中長期的に運営していける事業用途で活用することで、美しい函館の街並みの維持にも貢献しています。

    物件概要
    物件名
    HakoBA 函館 -THE SHARE HOTELS
    物件所在地
    北海道函館市末広町 23-9
    アクセス
    函館市電(路⾯電⾞「函館駅前」〜「末広町」間)8 分、「末広町」停留場徒歩 3 分
    JR 函館駅より徒歩 23 分、⾞で 10 分
    構造
    BANK棟・鉄筋コンクリート造地上3階建て、DOCK棟・鉄骨造地上4階建て
    敷地面積
    1,057.72㎡
    延床面積
    1,963.21㎡
    従前用途
    BANK棟・銀行→ホテル、DOCK棟→店舗(美術館)・事務所
    リノベーション後用途
    ホテル
    築年月
    BANK棟・1932年、DOCK棟・1986年7月
    リノベーション年月
    2017年5月
  • 05

    リノア藤ヶ丘

    空室が多い賃貸マンションの空き住戸を
    買い取り、
    建物全体をバリューアップ&
    区分所有化一部買取 / 賃貸中物件

    Before
    After
    背景、課題

    東急田園都市線「藤が丘」駅より歩いて6分にも関わらず、築20年を超えて、空室が増えてきた個人オーナー様が一棟所有するファミリー向け賃貸マンション。空室改善のためには共用部も室内も修繕が必要でしたが、修繕費用の積み立てが不十分でバリューアップ投資の実施は難しい状況でした。できれば不動産を子供にも残したいし、仮に一棟で売却してしまうと今ある賃料収入を失ってしまうので売却には抵抗がある。しかし現状のままでは改修費用も工面するのは難しく空室改善も思うように進まないという状況でした。

    リビタの提案、解決方法

    全21戸中9戸をオーナー様が保有しながら、空室部分12戸のみリビタが買取り、リビタ投資で大規模修繕とバリューアップ工事を実施。リビタ買取住戸は、リビタのまるごとリノベーションマンションとして一般のお客様へ分譲いたしました。区分所有登記から建物調査、大規模修繕、バリューアップ、管理規約や長期修繕計画を策定、質の高い管理をプリセットするところまで、リビタがワンストップで実施いたしました。

    アフター

    オーナー様は、ご売却による現⾦収入を得ながら、賃貸資産も残すことができ、さらに稼働中の住⼾のみとなる事で、空室部分や建物全体にかかっていた維持修繕コストを削減でき、賃貸収支が改善しました。また、共用部のバリューアップ工事により、資産価値も向上。建物が賃貸管理から質の⾼い分譲管理へ切り替わったことにより、オーナー様はご所有住⼾だけの大家業に専念できるようになりました。そして、一棟所有から区分所有となり、一⼾単位での売却やご相続の際の資産分割がしやすくなり、オーナー様に満足頂きました。コミュニティづくりやまちの景観に配慮した共用部のリノベーションと、思い思いのお部屋づくりが可能な設計コースにより、購入されたお客様にも愛着を持って大切にお住まい頂いております。

    物件概要
    物件名
    リノア藤が丘
    物件所在地
    神奈川県横浜市
    アクセス
    東急田園都市線「藤ヶ丘」徒歩6分
    構造
    鉄筋コンクリート造5階建地下1階
    敷地面積
    712.37㎡(215.49坪)
    延床面積
    1418.16㎡(428.99坪)
    総戸数
    21戸(販売戸数12戸)
    従前用途
    共同住宅(賃貸マンション)
    リノベ―ション後用途
    共同住宅(分譲マンション)
    築年月
    1987年10月築
    リノベーション年月
    2013年
  • 06

    鵠沼ヴィレッジ

    小規模テラスハウス型社宅を
    開放的な街区に再生し、分譲買取

    Before
    After
    背景、課題

    鵠沼松が丘エリアの閑静な住宅街のまとまった4つの敷地に建つ、4棟8戸2階建て、築15年の鉄筋コンクリート造の建物。元大手銀行の社宅であり、建物自体は非常にしっかりとしていたため、オーナー様はスクラップせずに建物を活かした事業を検討していましたが、4棟8戸という複雑な建物構成のため、具体的な利活用方法の検討に悩まれていました。

    リビタの提案、解決方法

    4つの敷地をひとつの大きな敷地と見立てて、建物だけでなく敷地全体をリノベーションし、開放感のある街並みを形成、バリューアップすることを提案。共用部である敷地は、縁側テラスを介して緩やかにつながるオープンな外構計画とすることで、開放感を感じられ、人との絆やつながりを感じられるようにデザイン。敷地内の植栽はパッシブソーラーの手法を取り入れて配置し、豊かな緑を楽しめるだけでなく、その恩恵を各戸の住環境に還元するというサステイナブルな計画としました。

    アフター

    コミュニティイベントを通して住民同士がつながることで、自身の住宅だけでなく、敷地全体への愛着も育まれ、全8戸という少ない戸数であっても、維持管理がしっかりされ、良好な管理が行われています。

    備考・特記事項

    まとまった敷地内に1棟2戸の建物が4棟建っており、管理形態は、団地管理の形式をとり、敷地全体を管理する団地管理組合と棟ごとの4つの住棟管理組合を組成し、管理を行っています。コミュニティを育成することで、敷地全体の清掃など自主管理に要素を多くもたせています。

    物件概要
    物件名
    鵠沼ヴィレッジ
    物件所在地
    神奈川県藤沢市鵠沼松が岡3丁目2
    アクセス
    江ノ島電鉄線「鵠沼」徒歩6分
    構造
    鉄筋コンクリート2階建 4棟
    延床面積
    70.6㎡×8戸
    総戸数
    4棟8戸
    従前用途
    大手銀行社宅
    リノベーション後用途
    一棟まるごとリノベーション分譲
    築年月
    1997年
    リノベーション年月
    2012年
  • 07

    THE6

    地方都市の複合ビルを
    シェア型複合施設にリノベーション地方都市 / コンサルティング / オフィスビル

    Before
    After
    背景、課題

    仙台市中心部から程近い、せんだいメディアテーク北側の仙台市青葉区春日町に位置し、周辺には文化施設や教育施設が多く立ち並ぶ利便性の富んだ立地に建つ築36年の事務所・集合住宅の複合建物。
    小さな区画で割られた事務所は空室が出始めており、建物のオーナー様は、本物件内にある自社オフィスの拡充とともに、仙台周辺のクリエイターや学生が集まるワークスペースへの再生を検討されていました。

    リビタの提案、解決方法

    2階・3階の貸事務所部分を2階に集約、3階の事務所部分のワンフロア―を、シェアオフィス・シェアキッチン・イベントスペース・コワーキングスペースと、オーナー様の本社機能としてリノベーション。また、上階の賃貸住宅の一部住戸を建物全体のコンセプトと合わせたデザインでリノベーションし、賃貸居住者も、3階のワークスペースを利用できるようにしました。
    未使用であった屋上も、ワークスペース利用者、賃貸住居の居住者が利用できる共用スペースとし、一棟の建物の中に、シェアオフィス、アパートメント、イベントスペースなどを備えたシェア型複合施設に変身させ、“暮らす”と“はたらく”が近い新しいワークスタイルを提案しました。

    アフター

    仙台周辺のクリエイターや事業者、学生があつまり、ワークスペースの利用だけでなく様々なイベントを通して新しいアイディアが生まれる、新しい快適が生まれる、新しい出会いが生まれる場として機能しています。また、スモールオフィススペース、フリーデスクスペースともに稼働率高く、従前の貸事務所に比べ収益も改善しています。

    物件概要
    物件名
    THE 6(ザ シックス)
    物件所在地
    宮城県仙台市青葉区春日町9-15
    アクセス
    仙台市営地下鉄南北線「勾当台公園」駅徒歩10分
    構造
    鉄筋コンクリート造地上6階地下1階
    延床面積
    2247.82㎡
    総戸数
    ワークラウンジ(スモールオフィス2戸、固定デスク4席、フリーデスク24席)、アパートメント14戸
    従前用途
    事務所、賃貸住宅
    リノベーション後用途
    ワークラウンジ、スモールオフィス、イベントスペース、賃貸住宅
    築年月
    1979年12月
    リノベーション年月
    2016年5月
  • 08

    キクラス元住吉

    築25年の木造賃貸アパートの
    一棟全体を改修し賃料UPを実現コンサルティング

    Before
    After
    背景、課題

    老朽化し、収益アパートとしては避けたい空室も目立ち始めたため、新築することも検討したが再建築不可だったこともあり、ただのリフォームではなく、バリューアップを狙ったリノベーションの提案をオーナー様へ行い実施することに。新築当初から設備も改修していないため、古い、汚いという印象が強く、立地や建物の特徴を捉えた”良さ”を活かせていない状態でした。

    リビタの提案、解決方法

    鉄筋コンクリート造の賃貸マンションと比べると、敬遠されがちな木造賃貸アパート。しかし、どこかホッと人を和ませる木造アパートの魅力に着目して商品企画、リノベーションを計画・提案しました。 30 代前後の単身・夫婦・就園前の子供がいる家族をターゲットに設定。水(二ヶ領用水)や緑(隣接するオーナー様のお庭)に囲まれた環境で日々自然が隣にあることに価値を感じたり、自転車で出かけて街を楽しんだり、利便性だけではない価値、住まい・ライフスタイルを求める層に向けて内装及び外観のリノベ―ションを企画・提案しました。

    アフター

    全12 戸に対し、工事費総額約 3,000 万円で、大規模修繕と共用部バリューアップ、専有部リノベーションを実施。投資効果を考え、使える部材は残して再利用しながら、「土間プラン」や「天井開放プラン」、「キッチン対面プラン」など、ターゲットの志向性に合わせた商品企画や、立地特性を活かした外構計画により、リノベーション前の賃料平均が 1 階 8.5 万円、2 階 8.7 万円に対し、リノベーション後は 1 階 9.3 万円、2 階 9.4 万円と約 9%UP を実現しました。

    備考・特記事項

    リノサポ/個人オーナー向けコンサルティング

    物件概要
    物件名
    キクラス元住吉
    物件所在地
    川崎市中原区
    アクセス
    JR南武線「平間」駅徒歩12分
    構造
    鉄骨鉄筋コンクリート造地上9階地下2階
    総戸数
    12戸
    従前用途
    賃貸アパート
    リノベーション年月
    賃貸アパート
    築年月
    1987年
    リノベーション年月
    2012年
  • 09

    シェアプレイス調布多摩川

    築42年の社宅と独身寮を
    シェアハウスと国際交流寮に再生サブリース / リビタが運営

    Before
    After
    背景、課題

    役割を終えた企業の独身寮、社宅の有効活用をオーナー様が模索。一団地認定で建設されたため広々とした外構空間があり、贅沢な空間ではあるが管理が難しく、既存樹木も鬱蒼としていました。また、独身寮と社宅の建物は、築年数が経ち大規模修繕が必要な状況でしたが、用途地域が第一種低層住居専用地域であるため用途・規模に制約があり、建替え事業計画が組みづらいという課題を抱えられていました。

    リビタの提案、解決方法

    従前78室の独身寮は7室増室し、社会人や学生が住む全85室のシェア型賃貸住宅「シェアプレイス調布多摩川」へ。また階段室型の社宅2棟36戸を2つのラウンジ、32ユニット(1ユニットは3個室とリビング・共用水回り)に再構成し、留学生と日本人学生がともに住む、大学の国際学生宿舎「グローバルハウス調布」へ。
    豊かな緑地が広がる敷地に、多様なバックグラウンドを持つ入居者が共生する環境を一つの大学キャンパスに見立てた「GLOBAL SHARE CAMPUS」をコンセプトに全体を計画しました。シェアプレイスには、入居者が気軽に使えるラウンジと、外部のイベントなど多目的に利用できるセカンドラウンジのふたつのラウンジを計画、グローバルハウスには「和」「知」の2種類のコンセプトでコーディネートした入居学生用のラウンジを配置しました。また、外構には入居者だけでなく、外部・地域の方々とも交流できるよう、全長10mのビッグテーブルや、イベントにも使用できる「まちかど広場」などのシェアスペースや、多様な形状のテラスを設けています。

    アフター

    オーナー様に対しては、長期的に見て変動リスク、稼動リスクのない安定的な収益を、大学様に対しては学生の生活の場としてだけでなく、建物内外の多様な共用スペースにより留学生と日本人学生、更にはシェアプレイス入居者の一般社会人との交流が生まれる施設を提供しました。また、外構施設やラウンジを地域に開くことで、入居者同士だけではなく、外部・地域の方の多彩な接点の場となることを目指しています。

    物件概要
    物件名
    シェアプレイス調布多摩川、グローバルハウス調布
    物件所在地
    東京都調布市多摩川6-33-1
    アクセス
    京王線「調布」駅徒歩15分、京王相模原線「京王多摩川」駅徒歩8分
    構造
    鉄筋コンクリート造 地上3階建 3棟
    敷地面積
    9,957.49㎡
    延床面積
    5,035.33㎡
    総戸数
    181室
    従前用途
    寄宿舎(独身寮)、共同住宅(社宅)
    リノベーション後用途
    寄宿舎(シェア型賃貸住宅)、共同住宅(学生宿舎)
    築年月
    1975年1月、1977年12月
    リノベーション年月
    2017年8月