INTERVIEW リノベ塾

番外編 第4講

資産性編

これから中古を買ってリノベーションをしたい、という方に限らず、“資産性”については皆さん関心が高いのではないでしょうか?資産性の高い物件とは?といった質問をよく受けますが、結論として、答えはないと考えます。不動産は個別要因や時代性による価格変動も大きく、一般解が全てには当てはまらないからです。ただし、傾向と押さえるべきポイントはあります。
今編では、それらの対策も踏まえ紐解いていきましょう。

塾長 大嶋 亮

資産性の正体

資産性という言葉、皆さんはどうお考えですか?新築=資産性が高い、と日本では考えられがちですが果たしてそうでしょうか?私は、建物評価が下がってしまった中古物件こそ資産性を高められると考えます。
「資産性=購入時と売却時の価格の差」だからこそ、他にはないオンリーワンであることが大切です。
例え築40年以上経っていても、誰かが、どうしても住みたい!と思ってくれればそれでいいのです。

首都圏の新築マンション販売価格と中古マンション流通価格
(2008年 野村総合研究所調べ)

目利きが未来の自分を助けてくれる 将来の人生設計別、優先順位ケーススタディ

ご自身の優先順位に沿って、1位から6位まで考えてみましょう!

住宅購入は自分達の住まいをつくることであると同時に、資産形成でもあります。
ポイントは、将来の人生計画から紐解いて考えることです。その際に、各ケース毎の“目利き”次第で将来の価値を決定する、といっても過言ではありません。今後数十年経た時、売ろう、貸そうとする自分の不動産はどういった状況にあるでしょうか?きっと周りには中古の競合物件がひしめいているでしょう。
人口減少の時代、他に先んじて魅力を感じてもらうには、抜きん出ている特徴があることがベストです。 今は価値を見いだされていなくても将来的に需要が高いであろう物件を目利きすることで、未来の自分を助ける資産にしていきませんか?

  • 貸す

    10年後の需要や、駅距離はもちろん大事ですが、貸す仕組み・コンセプト次第ではお宝物件に!

    例えば
    地方移住の財源
    賃料収入を年金代わりに支出を抑えた田舎暮らしを。

  • 売る

    時代と共に競合が増えても、圧倒的な眺望など時を経ても変わらない要素があると強みに。

    例えば
    買い替えのための自己資金
    売却資金を元手に老後はコンパクトに都心へ住み替えも。

  • 住み続ける

    世代を超えて住み継ぐ、将来の良好な管理の継続と気持ち良い居住環境を大切に!

    例えば
    リバースモゲージ
    自宅を担保に年金代わりのセカンドライフを。

自ら稼いでくれる”イエ”

普通の戸建てリノベーションの場合

ゆったりとした間取り。全て自己居住用として計画したものです。もしかすると3人家族だとスペースを持て余すことも。

延床面積 ・・・ 100㎡

物件価格 ・・・ 4,500万円 計6,550万円
工事費 ・・・ 1,600万円
諸費用 ・・・ 450万円
自己資金 1,000万円借入金 5,550万円
156,668円/月 約188万円/年
固定資産税・都市計画税 ・・・ 15万円/年
修繕費用自主積立 ・・・ 20万円/年

年支出合計 約 223万円

※金利は1% 35年返済として計算

賃貸併用リノベーションの場合

1階各20㎡の2部屋を賃貸に。2階を自宅として居住。女性でも安心できるようオートロックや宅配ボックスを設けたり設備面も気配り。

延床面積 ・・・ 100㎡

物件価格 ・・・ 4,500万円 計7,150万円
工事費 ・・・ 2,200万円
諸費用 ・・・ 450万円
自己資金 1,000万円借入金 6,150万円
173,605円/月 約208万円/年
固定資産税・都市計画税 ・・・ 15万円/年
修繕費用自主積立 ・・・ 30万円/年

年支出合計 約 253万円

賃料収入 ・・・ 13万円/月
⇒ 156万円/年 × 90%(入居率) = 約140万円
年収入合計 約 140万円

253万円 - 140万円 = 約 113万円
年支出合計 約 113万円

※上記金額は仮の収支一例 ※金利は1% 35年返済として計算

上記事例B
「プチ大家」兼「設計者」
Raas Design 代表 岩本唯史氏
(リノサポ設計パートナー)

不動産を買って経営者になろう!経営的な視点で、賃貸部分を含めた価値を最大化するべく面積やプラン、愛着を持って住んでもらうための工夫やストーリーが大切です。ちなみに、将来賃貸部分が空室になるタイミングで、自己居住スペースを大きくするなど使い方を変えることだって可能なのです。

一般的に敬遠されがちな借地権付戸建てや築古の古家付土地として売られている物件は、初期費用が抑えられることから、立地の良い場所でプチ大家になりやすいことも。こんなに良い場所で、毎月の支出を抑えて戸建てに住めるの?!といったこともあながち夢ではないかも?

賃貸併用リノベーション事例

大切なのは、暮らしたい未来を妄想すること

資産性という言葉一つとっても様々ですよね?このページで紹介したことは一つの考え方なので、汎用性があるとは限りません。そして都心に住むのも田舎に住むのも課題が多い今の時代だからこそ、新たな可能性が広がってきているのを日々感じています。そんな中、大切なのは、自分の暮らしたい未来を妄想し、それを実現するために住まいという資産とどう付き合うか?そして最大限、今をどう楽しむか?に尽きる気がします。そこを考えるところから始めてみましょう。

賃貸併用住宅や資産性の高い物件選びなどについてのご相談も歓迎です。

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