リノサポブログ

家づくりのこと

2018.01.25
こんにちは、リノサポコンサルタント歴4年、持家歴2年のリノサポコンサルタント、与那覇です。
皆さんは「住まいの購入」を考えるとき、何がきっかけとなりそうですか?

・好きな街に住みたい!(エリア)
・賃貸の家賃費用がもったいない!(お金)
・今の住居が使用しづらいから自分仕様に。(広さ、自由設計)
などなど…
個人差はございますが基本3大条件(勝手にそう呼んでいます。)として「エリア、予算、広さ」から整理していくことが全うな手段といえるのではないでしょうか。
この基本3大条件のなかで今回は「予算=お金」の整理方法についてお話したいと思います。

では、私達がお客様とどのような手法で予算条件を組み立てているのかというと、以下の5つのステップです。

①無理のない月々の支払い費用っていくら?
②その費用は将来的にも変動しない?
③自分に合った住宅ローンの種類、返済方法、返済期間は?
④預貯金や贈与から現金で捻出できる費用は?
⑤総予算の確定→費用バランスの組み立て


この5ステップを考えていくことで漠然と考えていた「予算」という数字に、意味を持たせていきます。
(もちろんファイナンシャルプランナーの方に相談したりして当初より予算を確定している方もいます。)

①無理のない月々の支払い費用っていくら?
先ず1番大切なのが「月々の支払いに無理がないこと」です。

普段お話しする多くの方が、現在の支払い賃料を基準にして目標金額を定めていきます。
いまの家賃…皆さんにとって高いですか?安いですか?

例として、Aご夫婦(30代、年収:夫800万円、妻700万円)のシミュレーションをしてみます。
(Aご夫婦の場合)
現在の家賃:14.5万円(管理費込)→夫婦共働きでこの家賃でも家計に充分な余裕があるのため、月々の支払いは14.5万円とします。

②その費用は将来的にも変動しない?
つぎに①で定めた月々の支払い額を将来も払い続けられるかを考えます。

例えば結婚を機に住まいを購入する場合、「DINKS、夫婦共働き」から数年後には出産で家族が増え「家族3人、妻は専業主婦」と状況が変化することも想定されます。ご両親との同居や介護を考える方も。逆にご年収が増えることも充分に予想できます。

このように暮らしの変化とともに家計の収支も変わるなか、少し先の未来も考えて堅実な支払いなのか、話し合っていきます。

(Aご夫婦の場合)
近い将来子供が欲しいため、妻が働けなくなることも想定される…現在の家賃より安価することも考えたが、夫の収入のみ(世帯年収800万円)でも
年間返済比率(年間融資返済額/年収)
が20%に満たない状態でしたので、今後のお子様の教育費を加味しても支払いに余裕を感じ、条件変更なし。
※一般的な住居費の考え方として、年間の返済比率が20%を越えなければ「ご夫婦+お子様2人が4年制大学まで進学できる生活費」を捻出できることとしてひとつの指標としています。

③自分に合った住宅ローンの種類、返済方法、返済期間は?
住宅ローンの種類や特徴はさまざま。自分に合ったローン商品と返済計画を考えます。

固定金利か変動金利か、定年後まで返済を続けたくないけど返済期間は何年にすべきか、
ボーナス時の返済も検討すべきか、そもそも自分ひとりのローンか妻とペアローンにするのか、どんな違いがあるのだろう?といった個別の悩みをヒアリングしていきます。
リビタではメガバンクから地方銀行まで多くの銀行様と住宅ローン商品提携をしていますので、そのなかからお客様に適したローン商品をアレンジしていきます。

(Aご夫婦の場合)
話し合いのなかで「夫単独ローン、変動金利、ボーナス返済なし、借入期間:35年」と自分にあった条件を組み立て、月々の支払い想定が14.5万円で、マンションの場合、
60㎡で2.5万円程度の管理費・修繕積立金が発生するので、毎月の返済額は12万円にて想定とすると総借入額が算出できます。算出方法や各特徴など詳細は個別の相談にて!
「金利0.675%、ボーナス返済なし、借入期間:35年、12万円/月々返済」=借入想定額:4,251万円(※今後金利変動がない想定で)…A

④預貯金や贈与から現金で捻出できる費用は?
①〜③まで進めていくと、自身が、「金利が何%で、月々いくらの返済で、何年間支払い続けて、いくら借りられるのか。」が整理できます。
あとは、お手元の預貯金などから現金でいくら住宅の購入に捻出するかを検討します。

(Aご夫婦の場合)
預貯金より700万円程度…B、の捻出にて考えております。
※こちらも預貯金をすべて注ぎこんでしまうと、急な入院などで想定外の支出が発生したときに困るため、「半年分の生活費は預金に残しておく」ことで
 ひとつの目線を提案しております。

⑤総予算の確定→費用バランスの組み立て
・総予算=総借入額(③で算出した額)+自己資金(④で算出した額)

これで総予算が組み立てられますね。

(Aご夫婦の場合)
①~④より、総予算=A+B=4,251万円+700万=4,951万円

これにてA夫婦は、概算5000万円を予算に家さがしをしていくこととなります。

いかがでしたでしょうか。①~⑤を順を踏んでひとつひとつ納得しながら進めていくと、不自由のない自身の予算が組み立てられ、
買うべき物件の予算やグレードが見えてきます。ぜひリノベーション空間を体験しながら、私達と気軽にに考えてみませんか。
⇒リノベーション空間体験/個別の相談(https://www.rebita.co.jp/renosapo/advice/

私たちの次の仕事としては、お客様の希望を鑑みてこの5,000万円を「何にどの程度の費用を使っていくか?(物件価格、工事費、設計費など)」コストのバランスを考え、算出した物件価格と希望の広さから検討エリアをお客様と一緒に考えていきます。が、この話はまた次回!

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