『今週もまた内見に行ったけど、どうも決めきれないなぁ』
もしかして、こんなもやもやを感じていませんか？
前回の竣工後の建物検査に引き続き、今回は、中古マンションを内見する際に、リノサポコンサルタントが必携する
3つの資料をお伝えしていきます。
「新人渡邊のリノサポ勉強記」第2話です！
専門用語の多い回にはなりますが、中古マンション購入の一助となれば幸いです。
できる限りかみ砕いてご説明していきますので、ゆっくり、私と一緒に勉強していきましょう！
・・・ この記事のポイント ・・・
● 中古マンションが不安なら、”管理状態”を徹底的に調べきろう！
● 購入の決断ができないときは、”類似事例”のデータをみてみよう！
● 予算や費用の不安は、リノサポ特製の”資金計画書”で解決しよう！
１. よくみる「マイソク」では、物件の全てはわからない
物件探しをしたことがあれば、必ず見たことのある、不動産案内用チラシ。
業界用語では、「マイソク」といいます。
「マイソク」という呼び名は、元々、昭和44年創立「株式会社マイソク」が物件情報の資料を作成していたことに由来するそうです。会社名が、いつの間にか業界用語になっちゃうなんて、びっくりですよね！
今やマイソクさんのお陰で、マイソクは、不動産情報がてんこ盛りの、物件探しには欠かせない重要な資料になっています。
でも、注意してください。
マイソクの情報のみで物件購入を判断するのは危険です。
どういうことなのか、順番に見ていきましょう！
まず、マイソクでわかることを整理してみます。
皆さんがよくみる項目としては、価格、立地、駅距離、面積、間取り図、方角、日当たり、写真、築年数、管理費、修繕積立金、などでしょうか。
これだけでも、希望するエリア・価格帯と合致しているかどうか、古くても耐震性のある物件かどうか、ランニングコストはどのくらいか、などがわかります。
それに加えて、少し専門的にはなりますが、私たちリノサポコンサルタントは、
マンションの権利形態
管理形態
間取り図から読み取れる建物の構造
設備
までも、チェックしていきます。
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この辺りまで話を聞くと、お客さまが希望されているリノベーションができるかどうか、マンション管理がどうなっているのか、その概要がわかります。
いかがでしょうか？
物件に関しての基本的な情報がわかってきました。
では、その他に、マイソクでは書いていないが、中古マンションを購入する上で知っておくべきこととは、いったいなんでしょうか？
２. 「重要事項調査報告書」で、マンションの良し悪しがわかる！
マイソクではわからないことの1つ目は、詳細な管理状態です。
マイソクには、「清掃や点検などの日常のマンション管理は、管理会社に依頼していて、毎月○○万円を居住者から徴収しています」くらいまでしか書いてありません。
つまり、“詳細な”管理状態までは、分からないのです。
“詳細な”とはどういうことでしょうか？
例えば、もし毎月の管理費・修繕積立金を、居住者のうち何割かが滞納していたらどう思いますか？
居住者全員分をしっかり徴収できていない管理組合には不安感を覚えますし、さらにいうと徴収金額が足りずに、当初予定していた修繕工事ができない、なんていう事態にもなり得ます。
これから住むことを考えると、少し不安は残りますよね。
そこで、リノサポでは、こちらの資料を持参していきます。
「重要事項調査報告書」。
こちらはマンション管理会社から発行されます。
マイソクの内容や、それ以外のマンション管理に係る重要な調査事項について事細かに記載してあります。
一例をあげると、
①管理費や修繕積立金の滞納額はあるのか、あるならいくらか
②過去にどのような修繕工事を行い、いくらかかったのか（修繕履歴）
③この先数十年の修繕計画はあるのか（※長期修繕計画）
④将来、修繕工事を行うための十分な修繕積立金は貯まっているか
⑤管理組合の総会開催時期はいつか
⑥管理人さんの出勤曜日、出勤時間
などがわかります。
※管理会社によっては作成していないところもあります。
この「重要事項調査報告書」は、平成13年に公布された、「マンション管理の適正化の推進に係る法律」に基づき、すべてのマンション管理会社に、発行義務があります。
中古マンションの内見に行かれる際は、出来るだけ不動産仲介会社にお願いして、見せてもらってください。
そうすると、滞納額が多かったり、将来の修繕計画を考えていなかったり、と、マンションの負の部分もしっかり理解した上で、良し悪しを判断できます！
また、基本的に資料体裁は自由なため、同じ内容を記載していても、表で簡潔にまとめているところ、見やすく工夫しているところなど、管理会社の個性が見えてきて、結構面白いですよ。
中には、過去に施した修繕工事の内容とかかった費用を一覧できる「修繕履歴」や、数十年先の将来にわたって修繕にかかる費用を想定した「長期修繕計画」を、別途まとめている管理会社もあります。
こちらの資料も、もし管理会社で作成していれば、リノサポコンサルタントは、一緒に持参しています。
【長期修繕計画】
少しマニアックな話をすると、
実は、修繕を行うペースは法律で目安の年数が決まっています。
最も重要で、費用のかかる外壁塗装や防水工事をやりかえる大規模修繕工事と呼ばれるものは12年ごと、金物類の交換・消防設備の改修は24年ごと、給排水やエレベーターの更新は30年ごとに修繕されていることが望ましいのです。
例えば、現在あなたの検討しているマンションは築25年で、去年2回目の大規模修繕工事を行ったばかりだとすると、これから住むには少し安心かもしれませんし、法定の修繕サイクル年数よりも早いペースで積極的に余裕を持った修繕が行われているマンションだと、長く住むには安心かもしれませんよね。
コンクリートは100年もつ、と言われます。
でもそれは、コンクリートが劣化しないように、丁寧な手入れされていてこそ、の話なのです。
３. 「成約事例一覧表」で、類似事例のデータがわかる！
2つ目が、類似の成約事例です。
先ほどの「重要事項調査報告書」は管理会社からもらえるものですが、こちらはリノサポで独自で作成しております！
当たり前ですが、マイソクではこの掲載物件1つの情報しか書いてありません。
こうなると、今見ている物件は周辺の類似物件と比べて、高すぎないのか、不安ですよね。
もしくは、もう少し待ったらもっといい物件は出てくるのではないか、と期待をし過ぎることもあるかもしれません。
高額な買いものだからこそ、どうしても購入の決断は慎重になります。
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そこで、リノサポコンサルタントは、過去の類似物件のデータを一覧できるようにまとめて、良い物件を「良い」と判断していただきお客様が安心して購入決断のできるサポートをしています。
これは、三鷹市のとある場所で過去1年間に成約した物件のうち、駅から徒歩10分圏内、面積60㎡前後の物件リストです。
データの見方は様々で、例えば、「価格(a)」を見れば、周辺の類似物件価格の相場もわかりますし、「最寄り駅」を見れば、どの駅の物件数が多いのかがわかり、今自分が検討している物件が希少な物件かどうかも分かります。
ただし、確率論の話なので、絶対に、ということは決してありません。
あくまでも、「本当にこの物件を今買うべきなのだろうか…」、「もう少し待てば、もっといい物件が出てくるのではないだろうか…」というお客様の不安を減らし、大切な購入の決断を後押しする、少しだけ背中を押してあげる、ただのデータなのです。
４. 「資金計画書」で、予算と費用のイメージがわかる！
いよいよここまできました。
最後、3つ目が、「資金計画書」です。
こちらも、「成約事例一覧表」と同様、リノサポ独自で作成しています！
簡単に言うと、予算と費用を明示する資料です。
今、お探ししている物件を、ご年収や、月々の支払額から考えて、本当に無理なく購入できるがどうか、確認することができるので、失敗しない物件探しができます。
それだけでなく、リノベーションすることも見据えて、工事費を500万円かける場合と、1000万円かける場合とで、毎月の支払額がいくら違ってくるのか、といった、工事費別の比較検討もしていきます。
この「資金計画書」で、私が何よりもすごいと思ったのは、諸費用の内訳まで、すべて明示されている、という点です。
住宅ローンの保証料や登記費用だけでなく、印紙代や固定資産税、火災保険料まで、考えられるものは全て記載しています。
特に、住宅購入が初めての方にとっては、物件価格と工事費の他に、どんな費用が掛かってくるのか、分からないこと、不安な点も多いのではないでしょうか。
物件価格や工事費などの主要な金額だけではなく、細かくかかってくる諸費用まできちんと明示されていることで、かかってくるお金のイメージがつきます。
それによって、きっと、お客様の住宅購入の安心感にもつながってきます。
いい物件が見つかっても、お金の話で、漠然とした不安が残っていると、気持ちもすっきりしないでしょうし、後々のトラブルにもなりかねません。
大事な大事なお金の話は、最初に、包み隠さずにお伝えしておきたいのです。
５. さいごに
お疲れさまでした。
最後までお読みいただけて、嬉しい限りです。
内見時に持参する3つの資料は、
●「重要事項調査報告書」
●「成約事例一覧表」
●「資金計画書」 でした！
いかがでしたでしょうか？
もちろん、これらすべてを理解してください。というつもりはありません。
これらの情報を整理し、お客様の「したい暮らし」にあった物件をご提案するのが私たちリノサポコンサルタントの仕事です。
なぜ、私たちコンサルタントはこんなに準備をするのか。
家を購入することは、洋服や食べ物を買うこととは、全然ハードルの高さが違います。
家族のことも関わってきますし、金額も大きくて返品もききません。
そして何より、家は、私たちの命を守ってくれるものです。
リノサポコンサルタントは、あなたに安心感を提供する存在でもあります。
不安なことには何でもお答えしますし、納得のいくまで一緒に会話をしながら、悩んでいきます。
しかし、会話だけで解決できない時には、このような資料もお見せしていきます。
私は、配属されてまだたったの3か月の新人ですが、少しでしゃばったことを言うと、リノサポの仕事とは、お客様の気持ちを汲み取り、不安を安心に替えるご提案をすること、なんだという思いを持ってお客様と接しております。
また、どこかでお会いいたししましょう。
少しでも住宅購入に不安のある方、物件探しでお困りの方は、ぜひ、リノサポコンサルタントまで、ご相談ください。
リノサポコンサルタントに相談してみる！
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【リノベーションフルサポートサービス】とは
もしかして、こんなもやもやを感じていませんか？
前回の竣工後の建物検査に引き続き、今回は、中古マンションを内見する際に、リノサポコンサルタントが必携する
3つの資料をお伝えしていきます。
「新人渡邊のリノサポ勉強記」第2話です！
専門用語の多い回にはなりますが、中古マンション購入の一助となれば幸いです。
できる限りかみ砕いてご説明していきますので、ゆっくり、私と一緒に勉強していきましょう！
・・・ この記事のポイント ・・・
● 中古マンションが不安なら、”管理状態”を徹底的に調べきろう！
● 購入の決断ができないときは、”類似事例”のデータをみてみよう！
● 予算や費用の不安は、リノサポ特製の”資金計画書”で解決しよう！
１. よくみる「マイソク」では、物件の全てはわからない
物件探しをしたことがあれば、必ず見たことのある、不動産案内用チラシ。
業界用語では、「マイソク」といいます。
「マイソク」という呼び名は、元々、昭和44年創立「株式会社マイソク」が物件情報の資料を作成していたことに由来するそうです。会社名が、いつの間にか業界用語になっちゃうなんて、びっくりですよね！
今やマイソクさんのお陰で、マイソクは、不動産情報がてんこ盛りの、物件探しには欠かせない重要な資料になっています。
でも、注意してください。
マイソクの情報のみで物件購入を判断するのは危険です。
どういうことなのか、順番に見ていきましょう！
まず、マイソクでわかることを整理してみます。
皆さんがよくみる項目としては、価格、立地、駅距離、面積、間取り図、方角、日当たり、写真、築年数、管理費、修繕積立金、などでしょうか。
これだけでも、希望するエリア・価格帯と合致しているかどうか、古くても耐震性のある物件かどうか、ランニングコストはどのくらいか、などがわかります。
それに加えて、少し専門的にはなりますが、私たちリノサポコンサルタントは、
マンションの権利形態
管理形態
間取り図から読み取れる建物の構造
設備
までも、チェックしていきます。
この辺りまで話を聞くと、お客さまが希望されているリノベーションができるかどうか、マンション管理がどうなっているのか、その概要がわかります。
いかがでしょうか？
物件に関しての基本的な情報がわかってきました。
では、その他に、マイソクでは書いていないが、中古マンションを購入する上で知っておくべきこととは、いったいなんでしょうか？
２. 「重要事項調査報告書」で、マンションの良し悪しがわかる！
マイソクではわからないことの1つ目は、詳細な管理状態です。
マイソクには、「清掃や点検などの日常のマンション管理は、管理会社に依頼していて、毎月○○万円を居住者から徴収しています」くらいまでしか書いてありません。
つまり、“詳細な”管理状態までは、分からないのです。
“詳細な”とはどういうことでしょうか？
例えば、もし毎月の管理費・修繕積立金を、居住者のうち何割かが滞納していたらどう思いますか？
居住者全員分をしっかり徴収できていない管理組合には不安感を覚えますし、さらにいうと徴収金額が足りずに、当初予定していた修繕工事ができない、なんていう事態にもなり得ます。
これから住むことを考えると、少し不安は残りますよね。
そこで、リノサポでは、こちらの資料を持参していきます。
「重要事項調査報告書」。
こちらはマンション管理会社から発行されます。
マイソクの内容や、それ以外のマンション管理に係る重要な調査事項について事細かに記載してあります。
一例をあげると、
①管理費や修繕積立金の滞納額はあるのか、あるならいくらか
②過去にどのような修繕工事を行い、いくらかかったのか（修繕履歴）
③この先数十年の修繕計画はあるのか（※長期修繕計画）
④将来、修繕工事を行うための十分な修繕積立金は貯まっているか
⑤管理組合の総会開催時期はいつか
⑥管理人さんの出勤曜日、出勤時間
などがわかります。
※管理会社によっては作成していないところもあります。
この「重要事項調査報告書」は、平成13年に公布された、「マンション管理の適正化の推進に係る法律」に基づき、すべてのマンション管理会社に、発行義務があります。
中古マンションの内見に行かれる際は、出来るだけ不動産仲介会社にお願いして、見せてもらってください。
そうすると、滞納額が多かったり、将来の修繕計画を考えていなかったり、と、マンションの負の部分もしっかり理解した上で、良し悪しを判断できます！
また、基本的に資料体裁は自由なため、同じ内容を記載していても、表で簡潔にまとめているところ、見やすく工夫しているところなど、管理会社の個性が見えてきて、結構面白いですよ。
中には、過去に施した修繕工事の内容とかかった費用を一覧できる「修繕履歴」や、数十年先の将来にわたって修繕にかかる費用を想定した「長期修繕計画」を、別途まとめている管理会社もあります。
こちらの資料も、もし管理会社で作成していれば、リノサポコンサルタントは、一緒に持参しています。
【修繕履歴】
【長期修繕計画】
少しマニアックな話をすると、
実は、修繕を行うペースは法律で目安の年数が決まっています。
最も重要で、費用のかかる外壁塗装や防水工事をやりかえる大規模修繕工事と呼ばれるものは12年ごと、金物類の交換・消防設備の改修は24年ごと、給排水やエレベーターの更新は30年ごとに修繕されていることが望ましいのです。
例えば、現在あなたの検討しているマンションは築25年で、去年2回目の大規模修繕工事を行ったばかりだとすると、これから住むには少し安心かもしれませんし、法定の修繕サイクル年数よりも早いペースで積極的に余裕を持った修繕が行われているマンションだと、長く住むには安心かもしれませんよね。
コンクリートは100年もつ、と言われます。
でもそれは、コンクリートが劣化しないように、丁寧な手入れされていてこそ、の話なのです。
３. 「成約事例一覧表」で、類似事例のデータがわかる！
2つ目が、類似の成約事例です。
先ほどの「重要事項調査報告書」は管理会社からもらえるものですが、こちらはリノサポで独自で作成しております！
当たり前ですが、マイソクではこの掲載物件1つの情報しか書いてありません。
こうなると、今見ている物件は周辺の類似物件と比べて、高すぎないのか、不安ですよね。
もしくは、もう少し待ったらもっといい物件は出てくるのではないか、と期待をし過ぎることもあるかもしれません。
高額な買いものだからこそ、どうしても購入の決断は慎重になります。
そこで、リノサポコンサルタントは、過去の類似物件のデータを一覧できるようにまとめて、良い物件を「良い」と判断していただきお客様が安心して購入決断のできるサポートをしています。
これは、三鷹市のとある場所で過去1年間に成約した物件のうち、駅から徒歩10分圏内、面積60㎡前後の物件リストです。
データの見方は様々で、例えば、「価格(a)」を見れば、周辺の類似物件価格の相場もわかりますし、「最寄り駅」を見れば、どの駅の物件数が多いのかがわかり、今自分が検討している物件が希少な物件かどうかも分かります。
ただし、確率論の話なので、絶対に、ということは決してありません。
あくまでも、「本当にこの物件を今買うべきなのだろうか…」、「もう少し待てば、もっといい物件が出てくるのではないだろうか…」というお客様の不安を減らし、大切な購入の決断を後押しする、少しだけ背中を押してあげる、ただのデータなのです。
４. 「資金計画書」で、予算と費用のイメージがわかる！
いよいよここまできました。
最後、3つ目が、「資金計画書」です。
こちらも、「成約事例一覧表」と同様、リノサポ独自で作成しています！
簡単に言うと、予算と費用を明示する資料です。
今、お探ししている物件を、ご年収や、月々の支払額から考えて、本当に無理なく購入できるがどうか、確認することができるので、失敗しない物件探しができます。
それだけでなく、リノベーションすることも見据えて、工事費を500万円かける場合と、1000万円かける場合とで、毎月の支払額がいくら違ってくるのか、といった、工事費別の比較検討もしていきます。
この「資金計画書」で、私が何よりもすごいと思ったのは、諸費用の内訳まで、すべて明示されている、という点です。
住宅ローンの保証料や登記費用だけでなく、印紙代や固定資産税、火災保険料まで、考えられるものは全て記載しています。
特に、住宅購入が初めての方にとっては、物件価格と工事費の他に、どんな費用が掛かってくるのか、分からないこと、不安な点も多いのではないでしょうか。
物件価格や工事費などの主要な金額だけではなく、細かくかかってくる諸費用まできちんと明示されていることで、かかってくるお金のイメージがつきます。
それによって、きっと、お客様の住宅購入の安心感にもつながってきます。
いい物件が見つかっても、お金の話で、漠然とした不安が残っていると、気持ちもすっきりしないでしょうし、後々のトラブルにもなりかねません。
大事な大事なお金の話は、最初に、包み隠さずにお伝えしておきたいのです。
５. さいごに
お疲れさまでした。
最後までお読みいただけて、嬉しい限りです。
内見時に持参する3つの資料は、
●「重要事項調査報告書」
●「成約事例一覧表」
●「資金計画書」 でした！
いかがでしたでしょうか？
もちろん、これらすべてを理解してください。というつもりはありません。
これらの情報を整理し、お客様の「したい暮らし」にあった物件をご提案するのが私たちリノサポコンサルタントの仕事です。
なぜ、私たちコンサルタントはこんなに準備をするのか。
家を購入することは、洋服や食べ物を買うこととは、全然ハードルの高さが違います。
家族のことも関わってきますし、金額も大きくて返品もききません。
そして何より、家は、私たちの命を守ってくれるものです。
リノサポコンサルタントは、あなたに安心感を提供する存在でもあります。
不安なことには何でもお答えしますし、納得のいくまで一緒に会話をしながら、悩んでいきます。
しかし、会話だけで解決できない時には、このような資料もお見せしていきます。
私は、配属されてまだたったの3か月の新人ですが、少しでしゃばったことを言うと、リノサポの仕事とは、お客様の気持ちを汲み取り、不安を安心に替えるご提案をすること、なんだという思いを持ってお客様と接しております。
また、どこかでお会いいたししましょう。
少しでも住宅購入に不安のある方、物件探しでお困りの方は、ぜひ、リノサポコンサルタントまで、ご相談ください。
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