リノサポブログ

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家づくりのこと

2014.06.15
こんにちは。
リノサポチーム コンサルタント 桜庭(さくらば)です。
前回の「物件探し編」に引き続き今回は、ちょっとマニアックな「不動産購入編」。

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前回の「物件探し編」はこちらから
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□物件探し強化月間中
 
物件探し強化月間中の私たちは、
レインズやポータルサイトなどで探し、お互いが気になった物件を、「自分たちなりのものさし」に当てはめながら、夜な夜な情報交換。気になる物件は調べたり、ときには実物を見に行ったりしながら、あでもないこーでもない、という日々が続きました。そんなある日、1件の物件に出会いました。
 
築40年の自主管理の団地。@千歳烏山
 
物件見学する前の印象としては、緑がわさわさあり、地方出身者の私たちには親近感がもてそうな団地。
子育て環境にも良さそうだし、リノベーション費用を入れても当初想定の予算:3,500万円よりかなり低く抑えられそうなのは有りがたいなと思いました。
ただ、どの物件にも一長一短はあるはずで、今回は、築年数、駅距離、エレベーター無しは気になるのかなと思いました。



自分のものさしにあてはめてみると、下記のようなカタチでした。


 

特に気になったのは、「?築年」の部分。具体的にいうと、「自主管理」「築40年」です。
 
私は、お客様と物件探しをする際、通常「自主管理」の物件はあまりお勧めしません。
住民意識が高く、きちんとやっている場合もありますが、管理会社という第三者が入っていない状況での管理は、
なにも修繕していない物件も多く、管理・修繕に関しての振れ幅が非常に大きいためです。
 
 
□いざ物件見学へ
 
そんなこともあり、半信半疑でしたが、まず物件を見てみないとわからないので、物件見学へ。

 
駅から徒歩15分は、素直に遠いなと思いましたが、緑道を通るアプローチだったことや、
エレベーター無し2階も体感してみたら、許容範囲内。
 
室内はボロボロでした。。。
 
壁にカビが生えているのは、見慣れていると思っていましたが、それでも少し引いてしまいました。
ただ、断熱材がない直壁にじゅらく(和室で使われる仕上げ材)が塗られ、その上にクロスを張ったことで、
結露がおきてカビたという理由がわかったので、これは、リノベーションで解決できると判断。
現地調査をして、抜けない壁などを確認しつつ、
南向きの日当たりや、ほのぼのとした眺望、南北に抜ける風通しの気持ちよさなど、
リノベーションでは変えられないポイントにとても良い印象を受けました。
 
また、気になる「自主管理」は、物件を調べていく内に、
・5年前に、通常の大規模修繕工事の他に、ペアサッシに新規交換。
・給排水工事を予定していて、定期的に修繕が行われている。
・団地の修繕積立金も計画的に積み立てられている状況。
・ごみ置き場や植栽がきちんと管理されている
上記内容が確認でき、また、自主管理だったため、理事長、副理事長に直接お話しをお伺いする機会をもてました。お話しを伺っている中で、住民意識が高く、建物を大切にしている印象を受けたのを覚えています。そのため、建物の耐久性に関しては、安心できると判断しました。
 
余談ですが、管理組合から、成人になるとお祝い金が渡されたり、階段コミュニティがあったりと、あったかい管理組合だなと思いました。
 
※リビタでは、独自のチェックシート(建物管理・修繕状況報告書)を使いながら、ポイントを調べていきます。管理・修繕の状況は、耐久性に関する重要な指標ですので、きちんと調べてから購入することが望ましいと思います。

また、「築40年」というと、現行の建築基準法(新耐震基準)の一つ前にあたる旧耐震基準になります。
この団地は、旧耐震基準の建物ですが、耐震性が比較的高いとされる壁式構造で、過去に耐震診断をしていました。専門家が調査して、新耐震基準を満たすであろうと証明する耐震基準適合証明書を取得することができ、耐震性の安心感だけでなく、通常、築25年以上のマンションでは使えない「住宅ローン減税等の税制優遇」も使えたのは、うれしい事でした。
 
上記のように、築年数という数字以外にも、知っておくべき知識があると思います。
例えば、マンションの構造ですと、2つあり、「ラーメン構造」、「壁式構造」があります。
それぞれの特徴は下図に記載します。
簡単にお伝えすると、リノベーションをする際、間取りの可変性が高いのが、「ラーメン構造」。
抜けない壁があるなどの間取りの可変性がやや低いのが「壁式構造」になります。
また、壁式構造は、壁で支えている分、比較的耐震性が高いと言われており、
物件によっては、旧耐震基準の建物でも耐震基準適合証明書を取得できる場合があるのが特徴です。


※住宅ローン控除等の税制優遇を適用するために、いくつかの条件があります。また、築年数以外にもどんなことを気にすればいいのかなど、ご質問等ございましたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
 
その他に、もし最悪、建て替えた場合、現行と同じ容積率で建つかや、仮に賃貸で貸し出しても、管理費などを含む月々返済額を
上回るかなどを考えて、損はしなそうと判断しました。
 
考え方は人ぞれぞれですが、私の場合は、住宅ローンの借入金額を身の丈以上に多くする方が、将来的なリスクだと思っていました。
  
 
□申込~購入
 
あるお客様に物件購入を決めた時、どんな心境でしたかと聞いたとき、
「真剣に真剣に考えて、あとは直感としてピンとくるものがあったから」
と教えてもらったことがありました。
 
私たちがこの物件にしようと決めた時を振り返ってみると、「自分のものさし」に当てはまるかと真剣に真剣に考えて、ここだったら豊かな暮らしができそうという「直観」。まさに、あるお客様の言葉の通りだなと思いました。
 
購入すると決めたら売主様側に購入申込書を提出して、住宅ローンを使うために銀行への事前審査も同時並行で行います。
やましいことはしていないのに、銀行への事前審査って結果がでるまでこんなにドキドキするんだなというのを実感。こんなことなら早くやっておけばよかった、と思う数日間。無事、希望通りの審査があり、ほっと一息。
 
※リビタでは、物件探しを始めた段階で、事前審査を行う場合があります。
銀行との相性もあるので、早い段階でどのくらいの借入額、金利かをはっきりさせるのはおすすめです。物件探しを効率的に動けますし、気に入った物件がでた時、一度事前審査を通すと迅速に対応できると思います。
 
□「中古を買ってリノベーション」の本当のスタート
 
そして、不動産購入の段階が本当の「中古を買ってリノベーション」スタート。
 
資金計画、不動産、リノベーション。スケジュール・・・etc
ここでゴールを見据えてのスタートを切ることが、今後にとって重要なポイントになります。
 
例えば、資金計画。
この段階である程度借入額がきまってくるので、工事費を併せたMAXの費用を想定して、月々の返済額に無理がないか考えてから事前審査をだします。後から借入金額を減額するのは簡単ですが、増額となると、再度審査し直しになってしまい、スケジュールによっては借りれない可能性もでてきます。


 

いつもはコンサルタントでお客様のサポートしておりますが、自分だけで仕事をしながら全部やるとなると、少しアタフタ。
その間に、設計について、こんなプランいいよねと妄想する夫婦。

 


妻のお腹も大きくなり始め、お腹の中で赤ちゃんがすくすく育っているのを実感。
産まれてきたら、存分にハイハイできる家にするからねと決意を新たにするのでした。
 
次回は、「設計・施工」編、どのように考えてお部屋を考えてつくっていたかを書き綴ります。
設計打ち合わせの際、妻とのやりとりは、結婚式準備のときとかぶるところがあるなと思いつつ。

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前回の「物件探し編」はこちらから
Vol.3 「設計・施工編」はこちらから
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