マンションの耐震基準や管理状況についてリノベのプロがノウハウを伝授

住まい選びのコツ

第2講 安心・安全編

中古って大丈夫??

第2講「安心安全編」は、
リノベーションコンサルタント大嶋亮がノウハウを伝授します。

中古物件購入時、リノベーションをするにあたって感じる不安や疑問。
それぞれよく耳にすることを基に、本講では知っておきたいキーワードをまとめてみました。
事前に知っていると安心できる制度や保証などは多々あります。
知識をつけ、安心感と納得感をもった上で進めていきましょう。

リノベーションコンサルタント 大嶋亮
  • 知っておきたい!

    建物ハードのこと

    建物の耐震性や耐久性などについての質問で、主だったものを抜粋してみました。

    • 01新耐震・旧耐震基準
      新築時の建築確認申請を提出した日付が1981年6月1日より前(旧耐震)か後(新耐震)かで基準が異なります。新耐震基準では、大きな地震に対して即座に崩壊はせず、生命の安全確保を目的として設定されています。もちろん、旧耐震基準の建物が必ずしも悪いという訳ではありません。
    • 02建物構造〈ラーメンと壁式〉
      RC造のマンションには2つの構造があり、柱と梁で建物を支える、プランの自由度が高いラーメン構造と、壁と床で建物を支える、柱や梁型が室内に出っ張らない壁式構造があります。リビタでは、構造ごとの制約や特性を踏まえて、ご希望の物件選びをお手伝いしています。
    • 03大規模修繕バリューUP
      建物を永く大切に使うためにも、大規模修繕は定期的に行う必要があります。外壁及び鉄部の塗装や、設備の更新、防水のやり替えを行うだけではなく、オートロックや宅配ボックスなどを新設し、資産価値向上に努めているマンションもあります。
    • 04液状化MAP
      建物自体は杭があることによって、傾かずに建っていたとしても、周辺のインフラがダメになると生活に支障をきたします。そのため、各自治体が出している液状化MAPを事前に確認し、購入予定エリアの状況を知っておくといいでしょう。
      土地に関すること
      • ・液状化MAP
      • ・近隣の地盤データ
      • ・洪水ハザードMAP
      リビタの一棟まるごとリノベーション

      リビタの一棟まるごとリノベーションでは、第三者機関による入念な建物診断(インスペクション※)を実施し、調査結果を開示。鉄筋やコンクリート強度調査、給排水設備調査など多数行い、リビタ独自の徹底した規準に基づき、劣化部分を改修し、既存住宅性能表示「A」判定や既存住宅売買瑕疵保険を付保します。また、最新設備の導入や外観などのデザイン面を刷新し、資産価値向上にも努めます。

      ※インスペクション:第三者が客観的に住宅の検査・調査を行うこと。

      • 一棟まるごとリノベーション外観After
      • 鉄筋探査(デューデリジェンスのひとつ
      • 排水管調査
  • 取得しておきたい!

    基準・認定など

    目に見えないこと、素人ではなかなかわからないことなども、基準や認定について知っておくことで安心感につながります。

    • 01耐震基準適合証明書
      新耐震基準に適合した建物であることを証明する書類です。物件購入時に取得するもので、住宅ローン減税や登録免許税・不動産取得税の減免などの恩恵を受けることができ、経済的メリットも多分にあります。旧耐震基準でも取得できる場合がありますので、詳しくはリノサポのコンサルタントにご質問ください。
      • ・取得できれば安心
      • ・壁式だと旧耐震でも取得しやすい
    • 02既存住宅売買瑕疵保険
      中古住宅の検査と保証がセットになった保険制度です。売買された中古住宅(原則新耐震基準)に隠れた瑕疵が見つかった場合、事業者に補修費用等の保険金が支払われます。そのために、専門の建築士による検査に合格する必要がありますので、第三者による検査と保証が安心感につながります。
    • 03アフターサービス規準
      施工箇所に不具合が発生した場合に、無償で修補するための規準を定めたものです。法律上義務付けられているものではありませんが、入居後も安心して住んでいただくため、リビタではサービスごとに独自規準を定め、3ヶ月・1年・2年点検などの定期点検を実施しています。
    • 04適合リノベーション住宅
      リノベーション住宅推進協議会が定める、“優良なリノベーション”。「統一規格(検査→工事→報告+保証+住宅履歴情報の一連のフロー)」に則り、品質基準を満たす既存住宅のことです。建物タイプ別にR1住宅~R5住宅に区分されます。
  • 知っておきたい!

    建物ソフトのこと

    マンションは管理を買え、と言われるくらい重視される管理のこと。
    新築時から現在に至るまで、そして今後のことも事前に把握しておきましょう。

    • 01長期修繕計画/修繕積立金
      計画的な修繕を実施するために、20~30年以上の期間で必要な工事・費用を予め想定し、毎月の修繕積立金を算出します。“東京都優良マンション登録表示制度認定基準”では、例えば築17年以上、55㎡以上の住戸においては、毎月10,000円以上を目安としています。過剰に安い場合は今後の値上げや一時金なども想定できます。
    • 02管理に係る重要事項調査報告書
      管理会社が発行する、マンション売買における重要事項を報告する書面です。マンション全体での修繕積立金累積額や管理費などの滞納状況、またフローリングの制約や過去の大規模な修繕履歴など、知っておくべき情報が盛り沢山です。
      • ・管理組合総会議事録
      • ・管理規約集・使用細則
    • 03管理組合・コミュニティ
      分譲マンションは所有者全員の共有財産です。共有財産を管理していく住民同士の程良い関係性は、資産価値の維持にもつながるため、資産と同等に考えられます。自転車置き場や、エントランス、ゴミ置き場がキレイに保たれているのは、管理組合が良好に運営されている事の表れです。
      リノア瑞江ワークショップ