INTERVIEW リノベ塾

第1講

物件選び編

物件選びを制する者はリノベを制す。
裏を返せば、物件選びにはリノベの全行程にわたる知識が必要になってくるということ。初回にしては難しい用語も出てきますが、本講ではまずリノベの大枠を掴んでください。詳細は次回以降で深く掘り下げていきます!

物件探しをしていますが、なかなか決められません。

あなたは住まいに何を求めますか?まずは自分の“ものさし”を持ちましょう。

物件を検索する際には、エリア・駅キョリ・面積・価格・築年数・構造・管理費・修繕積立金など様々な判断項目があり、実際に物件を内覧する際にも見るべきポイントは多岐にわたります。そのため、しっかりした軸を持っていないと決められずに目移りしてしまうものです。
あなたは理想の住まいに何を求めますか?「立地・周辺環境」「間取り・デザイン性」「安心・安全性」「再販性」・・・どれも求めたくなる気持ちも分かりますが、限られた予算内で全てを叶えるのは至難の業。そこで各項目に点数をつけて、あなたのリノベの“ものさし”をつくることをおススメします。それによって物件検索時や内覧時に重視すべきチェックポイントを絞り込んでいくことができます。

内装や設備で変えられない部分があると聞きましたが・・・。

PSの配置や床の構造、コンクリート壁の配置といったハード面と、管理規約や設備容量を要チェック!

PSとはパイプスペースの略で、各戸に必ずある排水竪管のための空間のこと。PSはマンションの共用部分なので原則改修することはNGです。コンクリートの壁、玄関扉、窓(サッシ)、バルコニーも同様にいじれません。また床については、管理規約でフローリングが禁止されていないか、また二重床か直床(じかゆか)かがその後の計画に大きく関わってきますので要注意です。あとは、電気・ガスといった設備についても各戸当たりの容量制限がありますので、こちらも要チェックです。 ※戸建はその限りではありません。

建物の築年数が古いとやっぱり不安です。

マンションの構造や管理・修繕計画によっては良質な物件もあります。

あなたは「耐震性」と「耐用年数」のどちらに不安を感じますか?
もしあなたの不安が前者であれば、旧耐震基準の建物でもマンションの構造や形状によっては耐震基準適合証明を取得できる物件もありますので、診断を受けてみるのも良いでしょう。また後者であれば、修繕計画や管理組合の意識を確認することが大切。築80年を迎える集合住宅も現存するので、適正な定期修繕や改修を施せば鉄筋コンクリート造は維持していけると考えられています。
あとは、築年数が古いとローンの借入年数制限があったり、税制優遇が受けられないケースもあったりと資金計画にも関わってきますので注意しましょう。

終の住処にするつもりはないので、“売れる”“貸せる”を重視したいです・・・。

先ずロケーションは重要です。次に管理状況をよく確認しましょう。

皆さんが家を探すときには、まず利便性が高いとか商店街があるといった立地や周辺環境を重視して探しますよね? 仮に20年住んでから売ったり貸したりするときにも、きっと家探しをしている人は同じように考えるでしょう。そのため、いいな!と思えるロケーションで、価格が周辺相場を逸脱していない物件であれば、それは将来的にもある程度再販性を見込める物件なのでしょう。またマンションは、しっかり管理されているかどうかで外観等の印象が変わり、流通価格にも影響します。ですから過去の修繕履歴や今後の長期修繕計画もよく確認してから購入しましょう。

管理費・修繕積立金の安いマンションが希望です。

戸数や規模によっては注意が必要です。将来的な計画をよく確認しましょう。

ただ安ければいいということでもありません。管理費や修繕積立金は建物そのものの寿命に大きく関わってきます。特に修繕積立金は、将来的に発生するであろう修繕費用と管理組合で徴収している積立金の累積額がミスマッチをおこせば良からぬ事態にもなるため、契約前の確認は重要といえます。また修繕積立金は一見安くみえても、長期修繕計画次第では段階的に上がっていったり、大規模修繕工事が実施される際に、一時金として数十万円の出費がある可能性も考えられます。

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