リノサポブログ

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現場レポート

パートナー紹介

家づくりのこと

2017.01.28
高速道路ジャンクションの立体交差を見上げるとわくわくします。
部材断面の大きいものに惹かれる、
やまだです。

現在、リビタのリノベ向き物件を購入されたお客様のリノベが進行中です。
その解体現場から、工事中だからわかる中古マンションのこと、リノベーションについてお届けします。
一級建築士の資格をもち、コンサルタントとしてこちらの物件を担当しています。山田す。

リノベ向き物件とは。
市場に出ている中古物件情報は「リフォーム済み」や「リノベーション済み」の物件ばかり。。。

そんな方のためにリビタが選定取得したリノベ向きの物件です。
さらに、ユニットベースはリーズナブルに安心で安全なハコを住まいのBaseにして、
必要な分だけリノベーションできるサービスです。

(※販売中のリノベ向き物件情報はコチラ)


■「図書室のある家」工事中!
設計コンセプトは、「図書室のある家」
2階のひと部屋が、本棚の壁で仕切られる予定です。

壁いちめんの本。

イスに深く腰かけて、お気に入りのレコードを聴きながら、本をぱらぱらとめくる。
デスクには丁寧に淹れたコーヒー。
1階からはお昼の支度をする奥様とお嬢様の楽しそうな笑い声と、いい匂い・・・

なんて生活が目に浮かびます。。

そんな素敵な生活を実現させるべく設計し、現在工事中。


解体工事を経て、構造体であるコンクリートの状況や設備配管の状況があきらかになってきました。
新築時の図面で確認できることもたくさんありますが、実際に解体工事をしてわかることもたくさんあります。

解体してみないとわからないコンクリートの状況や設備配管の状況など、
中古物件を購入する際のもやもやとした不安要素のひとつではないでしょうか。
事前にわかったら嬉しいですよね。。

早速、こちらの物件の解体現場をのぞいてみましょう!


■解説!リアルな解体現場

リビングのカーペットをはがした状態です。
この物件はお庭と2階のあるメゾネットタイプのマンション。まさに戸建感覚です。
床に置いてある銀色のものは、天井と壁の下地材です。新しい天井と壁に使います。

ちなみに、販売中はこんな感じでした。


壁の下地を既存利用するところはそのまま残します。
なるべく使える壁を利用するのは、コストを抑えるコツです。
残した壁は、最後にビニルクロスを貼り替えます。


天井を見てみましょう。

図面にはない予想外の構造壁、段差、設備配管はありませんでした。
新築時に図面通りに施工されたことがうかがえます。
設計変更の必要がなさそうなので、ホッとします。



こちらの物件の場合は、RC造のなかでも「壁式構造」というものです。
壁がコンクリートでできていて、この壁は構造になっているため壊すことはできません。

構造壁は、鉄筋の露出や、大きなヒビ、雨漏りあと等なく良好な状態でした。
よりホッとする瞬間です。


天井が実際にどれくらいあげることができるのかも、みえますね。
コンクリートでつくられた階段の様子もわかります。

こちらの物件では、
直床工法(じかゆかこうほう)という、構造床の上に直接カーペットなどの仕上げ材を貼る工法を利用しています。
部分的に構造床の高さレベルが異なるところもありました。
ですが、この程度であれば下地材の調整で十分対応することができそうです。

構造床はコンクリートなので、新築時の施工でどうしても部分的にボコボコとしてしまうことがあるのです。
ひどい時や気になる時は、上からモルタルを流して床を平らにすることもひとつの方法です。
工事費に影響する部分なので、ここもひと安心。


床、壁、天井の水平垂直もとれていました。
新築当時の施工精度で歪んでしまっているマンションもあります。
構造的に問題があるわけではありませんが、水平垂直が保たれている方が職人さんが工事をスムーズに進めることが出来ます。

あとは、設備配管の状況。
2011年に共用部の給排水管劣化調査がされており、配管内部をファイバースコープカメラで確認された資料がありました。
その資料から、住戸内の配管内部の状況を推測。
素材は耐用性のあるものを使用しており、内部の状況も比較的良好なので、今後も利用することができそうです。
お客様は、住まわれてみて不具合が出れば、管内の状態を見てメンテナンスをすることにしました。

こちらの物件は管理形態が「自主管理」でしたが、
こうした資料も残っていて建物の状況をきちんとチェックされている管理への意識の高さがうかがえます。



■「解体検査」で大切な3つのポイント!まとめ
リノサポではこんな風に解体された状態を確認する「解体検査会」を行います。
検査に参加するメンバーは、リノサポコンサルタント、設計者、施工者、そしてお客様です。
検査の主体となるのは、お客様。

検査のポイントは大きく分けて、です。
◆関係者全員が現場の状況を把握すること(近隣の方との関係も含みます)
◆計画されている設計図面通りに進めることが出来るか
◆工事費用の増減が発生するか


お客様にご自身の大切なおうちの、普段見ることができない姿を体感していただくことも目的のひとつです。
(記念撮影をオススメしています!)

とはいえ、
「いきなり現場でそんなに色々わかるのかな?大丈夫かな??」と不安になる方も多いのでは。。

そこでリノサポコンサルタントの出番です。
より具体的に掘り下げて見ていくために、30項目以上あるリノサポオリジナルのチェックリストを使用します。

チェックリストは、これまでの苦い経験や学びなんかもぎゅぎゅっと詰まっていて、日々見直され、更新、成長を繰り返しています。
・雨漏り跡がないか
・コンクリートにヒビがないか、ヒビは何ミリか?
・鉄筋が露出していないか
・住戸内部で水平垂直がとれているか
・新築当時の図面通りに構造壁や設備配管があるか
・予定外の段差はないか
・断熱材は想定していた範囲か
・使用予定の家具家電は入る計画になっているか
ナドナド、、、 
約1時間くらいかけてじっくり確認していきます。
補修の必要があれば、現地で補修方法などを検討します。

リノサポでは工事中「解体検査」の他に「中間検査」、「竣工検査」の機会を設けています。
こちらもリノサポコンサルタントが見るべきチェックポイントをお伝えしながら確認していきます。
工事に入ってからもお客様に安心していただけるように、
現場がよりスムーズに動いていくように、
サポートさせていただくのがリノサポの役割のひとつです。


以上が解体検査レポート。
これはすべて、お客様に物件をご購入いただいた後のおはなし。
購入前は、なかなかこういったリスクとなりそうなコトを十分に把握することができないのがほとんどです。
それはお客様にとってみると大きな不安かもしれない。。
そんなリノサポの経験から、少しでもその不安を払拭するため、新たにUNIT Baseというサービスも始まりました。

ヒトコトでいえば「中古を買ってリノベーション」ですが、
購入して、リノベして、住む。
住むまでのプロセスはお客様ご自身に合うものを選択していただけます。

どんなかたちが自分達には合うのか、一緒に話してみませんか。


「UNIT Base」は、コチラ
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