こんにちは。リノサポチーム コンサルタント 桜庭（さくらば）です。
突然ですが、先日、団地を購入しました。
今までは、中野にある35平米の賃貸住宅に住んでいました。
なぜ購入したかを振り返ってみると、妻が妊娠して、義母に報告したときの一言がきっかけでした。
「赤ちゃんが生まれたら、この家でハイハイできないね〜。かわいそう。」
以前から、購入を前提に物件を探してはいたものの、特段、期限は決めていませんでしたが、
この一言は強烈で、これから生まれてくる子供には、すくすく育ってもらいたい、
これはまずいぞと始まったのが、私たち夫婦の「中古を買ってリノベーション」の始まりでした。
いつもはお客様の物件探しからお引渡しまでを、コンサルタントとしてフルサポートしている立場の私にとって、
自分で「中古を買ってリノベーション」へ挑戦することはお客様の目線を育む好機、
等身大で感じたことを綴っていきたいと思います。
今回は、物件探し編、知っている様で知らない一般的な「不動産仲介」の仕組みに触れつつ、
私がどんな事を考えて進めていったか書き綴ります。
□プロフィール
まず、私と妻のプロフィールを簡単に書こうと思います。
私 31歳：大学(建築・まちづくり専攻)→不動産仲介会社→リビタ
妻 31歳：大学(建築・まちづくり専攻)→設計・施工会社(設計担当)
学生時代は、共に建築・まちづくりを学び、根っこは同じ、
お互いマイペースで、価値観も比較的近く、どちらかというと似た者夫婦。
「赤ちゃんがハイハイできる家を探そう」と始まった今回、
まず家族会議をして、赤ちゃんが生まれる時期から引越しを逆算すると、
物件探しの期間は 妻も一緒に動ける2ヶ月間！！
結果としては、★期限を決め、集中して物件を探すことは良かったと思います。
物件探しは体力を使うので、マイペースな二人には、期限を決めないとだらだらしてしまうというのも一つ理由としてありますが、
期限を決めて集中してみることで、下記の整理がつきやすかったと思います。
・夫婦の優先順位の擦り合わせ
→似た者夫婦と言ったものの、物件を見ながら話し合うと、実は意外にそれぞれの優先順位が違ってました。
その優先順位を収束していくのには、丁度良い期間でした。
・エリア性、物件の整理、相場観を掴む
→間があくと、検討していた物件がなくなってしまったり、なにを重要視しているか、ぶれてしまったりすることも。
また、特に物件探しが素人の妻にとって、集中して探すことは、エリア性や相場感を掴むのに役立っていたと思います。
個人的には、集中してみる期間を見学強化月間として○ヶ月と決めて、
それで、もし、気になる物件がなければ、その頃には、自分(達)なりのものさしができていると思うので、
それ以降に関しては、良い物件だけを見学するという進め方が良いと思います。
□不動産仲介の仕組み
まず、私は物件を探すため、レインズとにらめっこしていました。
「中古を買ってリノベーション」をするという目線で、私たちの希望条件を整理しながら行う物件探しです。
う〜と、悩む日々。
ちなみに、お客様からよく聞かれるご質問として、
・レインズって何？
・不動産会社さんって物件をどこから探してくるの？
・不動産仲介の仕組みってわかりにくいけど、どうなっているの。
というものがあります。
不動産仲介の仕組みを簡単にお伝えすると、
一般的には、上図のように、不動産仲介会社が、売主様担当、買主様担当と二手に分かれます。
レインズという不動産会社専用のデータベースがあり、
売主様担当の不動産仲介会社は物件をお預かりすると、レインズへ登録し、
買主様担当の不動産仲介会社は、物件探しをする際、
お客様のご希望条件に合わせてレインズから物件探しを行い、ご紹介をしています。
そのため、物件情報として、見ているデータは変わらないので、どの不動産会社さんもほぼ情報量は変わりません。
要は、どういう目的で探すか、信頼できるパートナーかという２つの視点が重要だと思います。
※リビタの場合は、レインズの他に、リノベーション済マンションとして販売するために
仕入れた物件 をリノベ前に期間限定未公開物件情報として、＋αでご紹介しています。
□物件探し≒条件整理
自分たちで希望条件を整理することは、物件を決める上で、自分たちなりのものさしを持つことを意味します。
人と同じでマンションも、完璧なものはないので、優先順位が高いもの、許容できるものを分けていきました。
振り返ると、下図かなと思いますが、日々、更新しながら進めていったというのが本音でしょうか。
先に優先順位を決めてから動くのもいいですし、物件探しをしながら整理していくのも良いと思います。
ただ、自分のものさしがはっきりしないと判断がぶれて、何が良いのかわからなくなってしまいます。
私たちは下記に優先順位の高いものと、許容すべきものを分けました。
（優先順位が高いもの）
予算： 3,500万円
→できれば管理費等のランニングコストを入れて毎月々10万円の支払いに抑えたい
エリア：渋谷（私の勤務先）と千歳烏山（妻の勤務先）からdoor to doorで1時間以内
→できれば、住み慣れた中央線で。ただ、販売物件が中々ないので、
少し幅を広げて其々の勤務先から1時間以内で通えるところまで。
築年数：築年数という数字で判断するというよりは、建物の寿命、耐震性で不安が少ないことを重要視
→２人とも建物の寿命はメンテナンス次第（マンションの修繕履歴・計画、管理体制）という考え方であったこと。
また、特に妻に関しては、できれば耐震性として、地盤が固そうなこと、できれば新耐震基準であること。
（許容できるもの）
駅距離：15分以内
→緑がある環境というのは必須だったと思います。もちろん、駅から近いにこしたことはないけれど、
今回の主役は、あくまで子供。子育環境や住環境としてどうかをポイントとして考え、エリア次第で考えようという姿勢でした。
広さ：50平米以上
→今回は予算優先。広さに比例して価格も高くなるし、設計の仕方で有る程度クリアできるとも思っていました。
そのため、３人で暮らし、赤ちゃんがハイハイするためには５０平米あれば十分かなと考えていました。
上記を見て頂くと、そんなに変わった考え方ではないと思います。
ただ、優先順位ははっきりさせようと、予算＞エリア＞築年数＞駅距離≧広さと考えていました。
※上記イメージ図は、リノサポでもお客様と条件設定時に使用する条件設定ペンタゴンです。
と、よくある条件整理。
例えば、個人的にはこんなマンションが好きでした。
ウインザーハイム南砂＠江東区南砂
旧耐震基準で駅から遠い建物だけど、総戸数：約400戸あり、管理、修繕状況もしっかりしていて、
なんと言っても隣が親水公園で環境が良いのがいいマンションです。
→私は城東エリア好きですが、妻がイメージがつかないとエリアNG
高円寺南マンション＠杉並区高円寺南
中野の住まいの近くのマンション、地元不動産屋曰く、「竹中工務店が東京進出第一弾のマンション？」とのこと
昭和30年代のマンションは、中野駅まで近く、古い建物らしく敷地にゆとりがあるその敷地には桜の大木があり、
バルコニーから眺められるので、そこからビールが飲みながら花見したら最高だろうなと思いました。
→ただ、小規模のマンションのため、売り出しが無い状況・・・
共通点は、緑、よい年の取り方（管理・修繕状況良し）、シンプルな建物、ということ。
自分のものさしに当てはめながら、物件を見つつ、直感としてピンとくるものがあったか
を大切にしていました。
そんな私たちが、物件探しをして出会ったのが、築４０年の自主管理の団地！
築４０年！自主管理！団地！この3要素の中
なぜ物件購入を決めたのか、私達夫婦ならではの少しマニアックなところも踏まえながら、
次回はそのポイントを、綴って書いこうと思います。
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vol.2「不動産購入編」はこちらから
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リノサポのサービスについて詳しく知りたい方はコチラから
物件探しやリノベーション相談したい方はコチラから
次回イベント「6/8(日)リノベーション竣工見学会＠調布」はコチラから
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限定情報
未公開物件情報
市場には出ていない情報や
期間限定リノベ前物件情報などをご案内します。
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突然ですが、先日、団地を購入しました。
今までは、中野にある35平米の賃貸住宅に住んでいました。
なぜ購入したかを振り返ってみると、妻が妊娠して、義母に報告したときの一言がきっかけでした。
「赤ちゃんが生まれたら、この家でハイハイできないね〜。かわいそう。」
以前から、購入を前提に物件を探してはいたものの、特段、期限は決めていませんでしたが、
この一言は強烈で、これから生まれてくる子供には、すくすく育ってもらいたい、
これはまずいぞと始まったのが、私たち夫婦の「中古を買ってリノベーション」の始まりでした。
いつもはお客様の物件探しからお引渡しまでを、コンサルタントとしてフルサポートしている立場の私にとって、
自分で「中古を買ってリノベーション」へ挑戦することはお客様の目線を育む好機、
等身大で感じたことを綴っていきたいと思います。
今回は、物件探し編、知っている様で知らない一般的な「不動産仲介」の仕組みに触れつつ、
私がどんな事を考えて進めていったか書き綴ります。
□プロフィール
まず、私と妻のプロフィールを簡単に書こうと思います。
私 31歳：大学(建築・まちづくり専攻)→不動産仲介会社→リビタ
妻 31歳：大学(建築・まちづくり専攻)→設計・施工会社(設計担当)
学生時代は、共に建築・まちづくりを学び、根っこは同じ、
お互いマイペースで、価値観も比較的近く、どちらかというと似た者夫婦。
「赤ちゃんがハイハイできる家を探そう」と始まった今回、
まず家族会議をして、赤ちゃんが生まれる時期から引越しを逆算すると、
物件探しの期間は 妻も一緒に動ける2ヶ月間！！
結果としては、★期限を決め、集中して物件を探すことは良かったと思います。
物件探しは体力を使うので、マイペースな二人には、期限を決めないとだらだらしてしまうというのも一つ理由としてありますが、
期限を決めて集中してみることで、下記の整理がつきやすかったと思います。
・夫婦の優先順位の擦り合わせ
→似た者夫婦と言ったものの、物件を見ながら話し合うと、実は意外にそれぞれの優先順位が違ってました。
その優先順位を収束していくのには、丁度良い期間でした。
・エリア性、物件の整理、相場観を掴む
→間があくと、検討していた物件がなくなってしまったり、なにを重要視しているか、ぶれてしまったりすることも。
また、特に物件探しが素人の妻にとって、集中して探すことは、エリア性や相場感を掴むのに役立っていたと思います。
個人的には、集中してみる期間を見学強化月間として○ヶ月と決めて、
それで、もし、気になる物件がなければ、その頃には、自分(達)なりのものさしができていると思うので、
それ以降に関しては、良い物件だけを見学するという進め方が良いと思います。
□不動産仲介の仕組み
まず、私は物件を探すため、レインズとにらめっこしていました。
「中古を買ってリノベーション」をするという目線で、私たちの希望条件を整理しながら行う物件探しです。
う〜と、悩む日々。
ちなみに、お客様からよく聞かれるご質問として、
・レインズって何？
・不動産会社さんって物件をどこから探してくるの？
・不動産仲介の仕組みってわかりにくいけど、どうなっているの。
というものがあります。
不動産仲介の仕組みを簡単にお伝えすると、
一般的には、上図のように、不動産仲介会社が、売主様担当、買主様担当と二手に分かれます。
レインズという不動産会社専用のデータベースがあり、
売主様担当の不動産仲介会社は物件をお預かりすると、レインズへ登録し、
買主様担当の不動産仲介会社は、物件探しをする際、
お客様のご希望条件に合わせてレインズから物件探しを行い、ご紹介をしています。
そのため、物件情報として、見ているデータは変わらないので、どの不動産会社さんもほぼ情報量は変わりません。
要は、どういう目的で探すか、信頼できるパートナーかという２つの視点が重要だと思います。
※リビタの場合は、レインズの他に、リノベーション済マンションとして販売するために
仕入れた物件 をリノベ前に期間限定未公開物件情報として、＋αでご紹介しています。
□物件探し≒条件整理
自分たちで希望条件を整理することは、物件を決める上で、自分たちなりのものさしを持つことを意味します。
人と同じでマンションも、完璧なものはないので、優先順位が高いもの、許容できるものを分けていきました。
振り返ると、下図かなと思いますが、日々、更新しながら進めていったというのが本音でしょうか。
先に優先順位を決めてから動くのもいいですし、物件探しをしながら整理していくのも良いと思います。
ただ、自分のものさしがはっきりしないと判断がぶれて、何が良いのかわからなくなってしまいます。
私たちは下記に優先順位の高いものと、許容すべきものを分けました。
（優先順位が高いもの）
予算： 3,500万円
→できれば管理費等のランニングコストを入れて毎月々10万円の支払いに抑えたい
エリア：渋谷（私の勤務先）と千歳烏山（妻の勤務先）からdoor to doorで1時間以内
→できれば、住み慣れた中央線で。ただ、販売物件が中々ないので、
少し幅を広げて其々の勤務先から1時間以内で通えるところまで。
築年数：築年数という数字で判断するというよりは、建物の寿命、耐震性で不安が少ないことを重要視
→２人とも建物の寿命はメンテナンス次第（マンションの修繕履歴・計画、管理体制）という考え方であったこと。
また、特に妻に関しては、できれば耐震性として、地盤が固そうなこと、できれば新耐震基準であること。
（許容できるもの）
駅距離：15分以内
→緑がある環境というのは必須だったと思います。もちろん、駅から近いにこしたことはないけれど、
今回の主役は、あくまで子供。子育環境や住環境としてどうかをポイントとして考え、エリア次第で考えようという姿勢でした。
広さ：50平米以上
→今回は予算優先。広さに比例して価格も高くなるし、設計の仕方で有る程度クリアできるとも思っていました。
そのため、３人で暮らし、赤ちゃんがハイハイするためには５０平米あれば十分かなと考えていました。
上記を見て頂くと、そんなに変わった考え方ではないと思います。
ただ、優先順位ははっきりさせようと、予算＞エリア＞築年数＞駅距離≧広さと考えていました。
※上記イメージ図は、リノサポでもお客様と条件設定時に使用する条件設定ペンタゴンです。
と、よくある条件整理。
例えば、個人的にはこんなマンションが好きでした。
ウインザーハイム南砂＠江東区南砂
旧耐震基準で駅から遠い建物だけど、総戸数：約400戸あり、管理、修繕状況もしっかりしていて、
なんと言っても隣が親水公園で環境が良いのがいいマンションです。
→私は城東エリア好きですが、妻がイメージがつかないとエリアNG
高円寺南マンション＠杉並区高円寺南
中野の住まいの近くのマンション、地元不動産屋曰く、「竹中工務店が東京進出第一弾のマンション？」とのこと
昭和30年代のマンションは、中野駅まで近く、古い建物らしく敷地にゆとりがあるその敷地には桜の大木があり、
バルコニーから眺められるので、そこからビールが飲みながら花見したら最高だろうなと思いました。
→ただ、小規模のマンションのため、売り出しが無い状況・・・
共通点は、緑、よい年の取り方（管理・修繕状況良し）、シンプルな建物、ということ。
自分のものさしに当てはめながら、物件を見つつ、直感としてピンとくるものがあったか
を大切にしていました。
そんな私たちが、物件探しをして出会ったのが、築４０年の自主管理の団地！
築４０年！自主管理！団地！この3要素の中
なぜ物件購入を決めたのか、私達夫婦ならではの少しマニアックなところも踏まえながら、
次回はそのポイントを、綴って書いこうと思います。
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vol.2「不動産購入編」はこちらから
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