リノサポブログ

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家づくりのこと

2013.11.16
“リノサポ”の大嶋です。
今回は「小ビル購入 × リノベ × 大家さん」というテーマで、2回に分けてお届けします。
 
お伝えしたい内容は読んで字の如し、この通りです。
こんなとても良い仕組みをご利用された方の事例がコチラ。



スカイツリーのお膝元で素敵な自宅兼賃貸マンションを実現された事例です。
ちなみに都営浅草線「本所吾妻橋」駅徒歩2分。非常に良い立地です。
 
[小ビル購入]
昭和59年築の鉄骨造3階建て。元々は各階2部屋、計6部屋の賃貸マンションだった小ビルを購入。
実はこの小ビル、それまで修繕がほとんどされていなかったようで、雨漏れ、鉄部の錆、ガラスの割れ、、、など
なかなかに大変な状態でした。



こんな状態だったため、購入前は建物を取り壊して「新築」or「リノベーション」で検討されていたようです。
ただ、新築だと現状の床面積がキープできず、もう少し小さい建物になってしまう。
そして、工事費もリノベーションするよりは高くなり、その中でもコストを抑えようと思うとどこにでもあるような、
ありきたりな新築アパートのような建物になってしまう。。
 
それよりも、コストを抑えて投資効率をよくするためにもこのままリノベーションを!と思い立ったオーナーさんが、
こういったレトロな建物をオモシロイ!と言ってくれるパートナーを探している中で、リビタにお声掛けいただき、
文字通り「オモシロイ!」と言ってしまったのがワタクシ大嶋です。



さて、そんなことから始まったプロジェクトですが、先ずはリノベーション前提で、賃貸住宅ではあるものの、
金利の高いアパートローン(金利:4%前後)ではなく、金利の低い住宅ローン(金利:1%弱)で購入するべく
某メガバンクと相談の上、私がリノベーション後の図面を描くことにより、延床面積の50%超を自己居住用とすること
※を提示した上で、無事住宅ローンの融資を受けご購入。
そうして、ようやくリノベーションの計画へと取り掛かるのでした。
 
※延床面積の50%超を自己居住用として利用する場合に限って、
自己居住用途以外の用途(店舗や賃貸住宅) 部分にも住宅ローンが利用可能になる場合があります。
但し、金融機関やその他条件によっては適用できない、借入に制限などがありますので、一度ご相談ください。
 
 
 [リノベ]編
先ず、このプロジェクトで優先したのは、初めて大家になるオーナーさんが、
長い目で見て手の掛からない建物になり、愛され続ける建物にしていくこと。
そのためにも、破れている防水層や外壁の塗装など、外界から生活を守る建物自体の
修繕を必須事項として計画を立てました。
 
予算計画の中では修繕コストを固定化し、その他内装などにかける費用を予算に応じて流動的にした結果、
設計者のRaas Design代表岩本さんと夜な夜な減額案に悩んだこともありました。
 
建物を丸ごとリノベーションできることのメリットとして、街の景色から雰囲気を変えることができる、
というのも魅力で且つ、借りてもらう方々に、デザイン次第でグッと惹きつける顔をつくることができるのも
魅力的なところです。
 
ちなみに、正面玄関横には大きな給水タンクが横たわっていたのですが、
それを直結給水に変換することによって、1階住戸のバルコニーデッキをつくることにも成功しています。



また、元々は誰でもいらっしゃい状態の共用部分でしたが、オートロックを設けセキュリティラインを設定し、
共働きの夫婦(DINKS)を想定ターゲットにもしていたため、宅配ボックスも新設しました。
こうして、建物の機能性の回復・改善、そして共用設備や室内、廊下などのリノベーション・バリューUPを
計画・実施していきました。

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[小ビル購入][リノベ]編は以上です。

次回は[大家さん]編、をお楽しみに。

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